不動産価格の評価方法

不動産の3つの評価方法「収益還元法」、「取引事例比較法」、「原価法」について説明します。
評価法 評価方法 評価額の名称
収益還元法 不動産から得られる収益と利回りから算出 収益価格
取引事例比較法 近隣の取引事例と比較して算出 比準価格
原価法 再調達価格から減価修正をおこなってから算出 積算価格

アパート売却の査定では「収益還元法」が一般的です。

投資不動産の目的は一番に「お金を儲けること」なので、「利回り」を重視した査定となります。
▼収益還元法より順に説明します▼

1. 収益還元法

投資不動産の査定価格の算出において、多く使われている方法です。
対象不動産が将来生み出すと予測される総収益と現在価値の総和を収益価格とし、計算方法は、「直接還元法」と「DCF法」があります。

直接還元法

一定期間(通常一年間)における総収益を還元利回りで割り、収益価格を求める方法です。

★還元利回りの決め方★
周辺の物件と比較することやエンド向けの売却であれば融資状況を加味して決めます。

( 修 正 前 )
満室時年間家賃収入(経費控除後)÷ 還元利回り = 査定価格

当社では、上記の査定価格に現在の入居状況や
管理コスト、将来性や建物の状態等を調査して修正を加えます。

還元利回りは、不動産投資額に対して得られる収益の割合を指します。
通常、周辺エリアの物件の還元利回りと比較したり、一般公開されている情報を参考にします。
経験の浅い仲介会社や管理実態の分からない状況での還元利回りの算出は、あくまで参考程度にしか捉えられないケースもありますので査定の際はその仲介会社が提示する還元利回りの根拠を確認しましょう。

収益還元法による査定例

1棟売マンション
■1棟売りマンション
満室時想定家賃 458.4万円
諸経費 XX万円
利回り 6.8%

(458.4万円 ー XX万円)÷ 6.8% → 6,700万円

  ここでは、分かりやすく「収益還元法」で査定例を表示していますが、当社の場合、現地調査や物件調査を行い、将来性や建物の状態等を考慮した上で算出します。
投資用不動産に慣れていない業者の場合、近隣エリアの類似物件と比較する「取引事例比較法」を採用する会社もあります。その場合、「売出し価格」と「成約価格」に大きな差がでることが懸念されます。
査定額を提示されたときは、どういった計算方法を用いたのか確認しておくと良いでしょう。

DCF法

DCFとは、「Discounted Cash Flow(ディスカウントキャッシュフロー)」の略で、直接還元法より予測の精度は高い計算方法と言われています。
国土交通省監修の「不動産鑑定評価基準」では、DCF法の評価式を以下の様に示しています。

P :求める不動産の収益価格
ak:毎期の純収益
Y :割引率
n :保有期間(売却を想定しない場合には分析期間。以下同じ。)
PR:復帰価格
   復帰価格とは、保有期間の満了時点における対象不動産の価格
DCF法では、以下の2つの想定収益を合算して割り出しています。
 ・対象不動産が「所有期間中に得られる純収益」を現在価値へと換算したもの
 ・対象不動産の「所有期間終了時に売却想定価格(出口価格)」を現在価値に換算したもの

2. 取引事例比較法

査定価格の算出において、最も基本的な方法です。
 過去の取引事例の価格を基本として、対象不動産と同じような条件の取引事例と比較します。
また、市場全体の動向、取引の時期なども併せて参考にします。
なお、実際の取引価格については、国土交通省の「土地総合情報システム」で調べることができます。

3. 原価法

建物や一戸建ての査定の算出に使われます。 この方法で算出した評価額は「積算価格」と呼びます。 まず、対象不動産を仮にもう一度価格時点において再建築した場合の原価(再調達原価)について、建物の市場性(経済的・機能的)を考慮して修正した(減価修正)現時点の価値を推定します。

再調達原価 − 減価修正 = 対象不動産の積算価格