不動産の価格には、3種類の「土地の価格」と6種類の「不動産を売買する価格」があります。

 

土地の価格について

3つの土地価格の種類についてご案内します。
なお、リンク先の情報につきましては、各サイトの利用ガイドをご確認の上、情報をご利用ください。

1. 地価公示価格・基準地価

いわゆる「地価」を表す価格で、地価公示価格は国土交通省が実施・ 公表し、基準地価は都道府県が実施・公表している価格です。国内の土地価格の基準とも言える価格です。

【参考】
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

2. 路線価

道路に面する住宅地の1㎡当たりの評価額です。
一般的には地価公示価格の概ね8割の価格で設定されており、相続税、贈与税などの計算に使われます。

 【参考】
国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」
国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

3. 固定資産税評価額

固定資産税などの税額計算の基準となる評価額です。おおむね地価公示価格の7割程度の価格設定になります。

【参考】
一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
一般財団法人資産評価システム研究センター「地価マップ」




土地価格の情報を集めるときの注意点は?

自分の感覚を養うために活用しましょう

上記の価格はある程度の指標にはなりますが、公的機関が発表しているから絶対に正しいと判断するのは避けましょう。
特に投資不動産の場合は、客付けに適しているかどうかも査定額の判断要素となるため、不動産仲介業者が実際に現地調査をした後の査定額と思わぬ差額が発生する可能性があります。
ただし、業者に査定を任せきりにせずに、事前にこういった情報を取得することで、自分が想像したよりも高い・安いといった感覚を養うことができます。いざという時に、仲介業者に対して査定額の根拠を問う材料になるため、できる範囲でなるべく調べておく方が良いでしょう。


 

不動産を売買する価格について

不動産を実際に売却するときに使用される各価格についてご案内します。

1. 売主売却希望額

売主が希望する価格です。その不動産の購入価格やローン残債などから決まります。少しでも高い価格を希望するのが一般的で、広告に記載されている販売価格や売り出し価格もこれに当たる場合が多いです。

2. 査定額

不動産会社が査定依頼を受けて出した価格です。売主と結ぶ媒介契約の有効期限が3ヶ月のため、3ヶ月以内で売れることを想定しています。不動産会社は売主にこの査定価格の根拠を説明する義務がありますが、価格の決め方は不動産会社によって様々です。

一般的に建物の築年数・立地・実勢価格・公示価格・基準地価・路線価・固定資産評価などに加え、その不動産の周辺の取引事例などから算出されます。売主はこの査定価格を参考に、不動産の売出し価格を決定します。

3. 売り出し額(当初販売額)

希望売却価格と査定価格を調整して売り出すスタート価格になります。

4. 買主購入希望額

買主が希望する購入価格です。少しでも安く買いたい買主が多いため、売り出し価格よりも低い額が要求されるケースが多いです。
この買主購入希望額は3の売出し額よりほとんどの場合安く提示されます。指値枠も検討しておくと良いでしょう。

5. 成約価格

不動産売買が成立したのち、契約書に記載される価格になります。これは売主・買主双方が納得して決める価格のため、売主だけの状況や希望をもとに決められている売却希望価格や査定価格とは一致しない場合がほとんどです。

6. 業者買取価格

仲介業者が買い取る場合の金額を指します。一般的には、査定額の7~8割の価格で取引されることが多いです。

仲介業者への売却は不利?

売却希望条件・期限によって使い分けましょう

一般的な取引の場合、6:業者買取価格は、1:売り主売却希望額に比べて価格は安くなります。
しかし、業者買取が一概に悪いとは言えません。
物件状況として、以下の場合は融資付けが難しくなるため、現金購入できる買主を待つケースが多くなります。

築年数が古い / 空室が多い / 違法建築、既存不適格物件 / 等


売却物件をリノベーションする、リフォームする、満室にするといった対応ができない、もしくは資力がなく時間だけを費やしてしまうといった場合は、不動産仲介業者に売却する方が最終損益として有利になるケースもあります。仲介業者に「待つ場合」と「買い取ってもらう場合」の条件を一度提示してもらいましょう。