媒介契約の種類

物件を探していると、複数の不動産会社が同じ物件を紹介していることがあります。なぜ同じ物件を扱うことができるのでしょうか?
ここでは それぞれの媒介契約の違いについて説明します。

媒介契約とは?

物件所有者(売主)が、不動産会社に売却を依頼する際、媒介契約を結びます。
この媒介契約には「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」の3種類があります。

媒介契約の違い

自己発見取引…売主が自分で買主を見つけること
※1 自己発見取引の場合も、不動産会社に媒介を依頼して、仲介手数料を支払う必要があります。
※2 自己発見取引の場合も、不動産会社が調査や販売活動に要した費用を請求する場合があります。

 

一般媒介契約

  ・法律上の契約期限なし。ただし標準媒介契約約款では3ヶ月となっている。
・ 売主への報告義務なし
・ 売主は複数社と契約できる
・ レインズへの登録義務なし

売主が複数社に依頼する契約で、専任媒介と同じように自分で見つけた買主とは不動産会社を通さずに売ることができます。
一般媒介は複数の窓口があり、購入者の入り口は広がりますが、情報管理などが煩雑になります。
また、この媒介契約を結んだ不動産会社は、任意ではありますが、地域の「指定流通機構」へ売却物件を登録します。
その登録された売却物件情報を、別の不動産会社が見て買主を見つけるという仕組みになっています。
売買契約が成立した場合は、依頼したすべての不動産会社に知らせることを忘れないようにしましょう。
 

専任媒介契約

  ・契約期限3ヶ月以内
・売主への報告義務あり(「2週間に1回」以上の割合で報告義務あり)
・売主は1社のみに依頼することに限る
・レインズへの登録は必須(7日以内)
・売主自らが買主を発見することは可能(自己発見販売業者への通知義務あり)

特定の1社に依頼する契約です。
不動産会社は契約締結の日から7日以内に、該当物件を指定流通機構へ登録する義務があります。不動産会社からの報告義務は2週間に1回以上です。窓口が特定の1社に絞られるため、情報の一元管理がしやすく、煩雑なやりとりが発生しないというメリットがあります。しかし、その業者への依存度が高くなるというデメリットもあります。
なお、専任媒介の場合、自分自身で見つけた買主とは不動産会社を通さずに売却することが可能です。
 

専属専任媒介契約

  ・契約期限3ヶ月以内
・売主への報告義務あり(「1週間に1回」以上の割合で報告義務あり)
・売主は1社のみに依頼することに限る
・レインズへの登録は必須(5日以内)
・専任媒介より拘束力が強く、売主の自己発見の場合も売買契約を結んではいけない

特定の1社に依頼する契約です。複数の不動産会社に依頼したり、自分自身で見つけた買主と契約することはできません。
不動産会社は契約締結の日から5日以内に、該当物件を指定流通機構へ登録する義務があります。また、週に1回以上、売主に状況を報告しなければならず、3つの中では契約に対しての責任が一番重くなっています。

一般媒介と専任媒介のメリットとデメリット

媒介の違いによる、一般的なメリットとデメリットを説明します。
いずれの契約を選択する場合も、その仲介会社の得意分野について知ることはもとより各条件を考慮する必要があります。

種類 一般媒介 専任(専属専任)媒介
メリット ・複数の会社へ仲介を依頼できるため、買主へ認知が広がりやすい。
・依頼する各仲介会社の査定額や評価を比較できる。
・レインズへ登録しなければ、売買情報をオープンにしなくても良い。(ただしその場合、情報が拡散されないため、買主への認知は限定的となる。)
・仲介業者とコミュニケーションが取りやすく、問題解決を図りやすい。
・広告等、積極的な売却活動が行える。
・報告義務があるため、状況が把握しやすい。
・レインズへの登録が義務づけられ広く情報を発信できる。
デメリット ・複数社との契約をした場合、広告費の配分などが難しくなり、売るための戦略を立てづらい。
・ 報告義務がないため、売却活動が疎かになる場合がある。
・専任に比べ、自分の物件に力を入れてもらえない場合がある。
・仲介業者の選択を誤ると、なかなか売却できない場合がある。
・他社との競争がないため、営業活動が活発でなくなる可能性がある。