高く売る売却テクニック

不動産を高く売却するために、売却活動で抑えておきたいポイントとテクニックをご紹介します。
どのような事業においても「志」が必要な様に、売却活動においても目的意識がないと上手く戦略が立てられません。
仲介業者にご要望を伝え、目的を共有することで効率的に売却を進めることができます。

売却のポイント ~目的を明らかにする~

なぜ売るのか?

売却理由はそれぞれありますが、ココが一番大事です。
理由を明確にすることにより、今後の手段・作戦がたてやすくなります。仲介業者に相談するとき、何を一番重要視しているのか、その目的を事前に伝えておきましょう。

【売却理由の例】

  • 築古のアパートを売却し、新築物件に資産を組み替えたい。
  • 融資の枠を広げるために、現在所有している不動産を売却し現金を増やしたい。
  • 両親から相続した不動産を売却し、その資金を元手に新しく資産形成を行いたい。
  • 所有物件が回らなくなり、手出しが出ている。
本当に売却をされたいのか、もしくは改善策によって所有を継続されたいのか迷っているときは、仲介業者に相談してください。
理由が曖昧になってしまうと、売却活動はもとより融資の話や広告活動などにも影響がでてしまいます。

いつまでに売るのか?

今後の予定を踏まえて「売却の期限」を設定しましょう。最低3ヶ月の余裕を持たせる方が良いですが、一刻も早くという場合は理由も合わせて伝えるようにしてください。
投資物件の場合、各々の目標があると思いますので、逆算して売出し時期の設定、売却が済むまでの時期をしっかりと目安をつけましょう。

【期限設定の例】

  • 今年中に新しい物件を買って資産の入れ替えをしたい。
  • 融資が閉まる前に売りぬきたい。
  • 融資が閉まる前に早く新規の物件を増やしたい。
  • 課税のタイミングを見計らって売りたい。

だれに頼むのか?

パートナー「仲介業者」の選択は非常に重要です。買取業者は、必ず相見積を取ることをおすすめします。
様々な物件要素によって選択する業者は異なります。
当サイトの「不動産業者の選び方」を参考に、まずは、業者選びを慎重に行いましょう。

依頼に悩まれる方はぜひ一度パーフェクトパートナーへご相談ください!

売却テクニックについて

目的を明確にされたら、次に売却を成功させるためのノウハウを身に着けていきましょう。
良いパートナーに任せるだけでなく、ご自身でも方向性を考え意見を伝えていくことで、相乗効果が発揮されます。

知識を身に着ける

投資用不動産の売却ポイントは、媒介契約を結ぶ不動産業者に依るところが一番大きいですが、ご自身で知識を蓄えることも大切です。
提示された条件や、金額が妥当なものかどうか最終的に正しく判断するためにも、以下の様な情報を身に着けると良いでしょう。
当サイトでも、基本的な情報を掲載していますので、ぜひご覧ください。
  • 所有する物件の周辺相場を調べる不動産価格の評価方法
       ⇒見積を依頼する前に評価方法も含めて調べておきましょう。

  • 売却スケジュールを立てる 不動産売却の流れ
       ⇒いつ売るのか?ということを意識して大まかな流れを把握しましょう。

  • 仲介業者への依頼方法の検討媒介契約の種類
       ⇒一般媒介契約、専任媒介契約など、仲介業者とどの契約をしたら良いか検討しましょう。

  • 希望する売却額の相場を知る売却額の種類
       ⇒最終的に売れるまでに提示される金額の種類について知りましょう。

  • 売却活動の準備をする売却活動に必要なもの
       ⇒査定時や売却時に必要なものを用意してタイミングを逃さないようにしましょう。

  • 経費や税金の準備をする売却時に掛かる経費、税金
       ⇒売却時に発生する経費や売却後も必要となる税金などの基礎知識を身につけましょう。

物件価値を高める(空室対策)

空室が目立つ物件より、満室状態の物件の方が間違いなく高く売却できます。
とりあえず築古の所有物件を手放したいという場合を除き、賃貸物件の価値を高めることが重要です。
短期間では解決しない場合もありますので、日ごろから管理会社と連携して改善を図りましょう。

【満室稼働の取り組み例】

  • 近隣状況をみて、満室状態の賃貸物件と所有物件の違いを比較してみる。
  • 共有、アパートの外をいつも美しく、掃除をする。
  • フリーレントを活用してみる。
  • リフォームや設備投資をする。(特に、エントランス)
  • 管理会社を見直す
月額家賃を下げてしまうと、利回りが下がり投資物件としての価値が下がる場合があります。管理会社から値下げ提案が入ったときは、広告を見直す、フリーレントを導入するなど、先に他の戦略を検討してみることをお勧めします。

仲介業者とのコミュニケーション

媒介契約を交わした仲介業者とは、常に情報共有を行うことを心がけましょう。
契約の種類によって、報告義務は異なりますが、販売戦略を共有することで、ご自身でも現在の売却状況を把握できるかと思います。
特に、売出し前の広告戦略の説明や売出し開始後2週間の反響については、直接報告を受けるようにしましょう。
どの様な物件売却でも、シナリオ通りに進むという訳ではありません。納得のいかない値下げに応じないためにも、提案された内容が妥当なものかどうかよく話し合える関係を構築しておくことが大切です。
以下の例は、共有しておくことをおすすめします。

【情報共有の例】

  • 目的の共有(売却時期・価格)
  • 販売戦略(空室対策・広告計画等)
  • 状況変化(計画変更等)
  • 経費、諸経費の把握、必要書類の準備