不動産会社の選び方

アパートに限らず、投資不動産の売買で重要な鍵を握るのは、やはり仲介に入る不動産会社です。
アパート売却の極意」でもご紹介した様に、売却のタイミングや売出し方法、現状の改善(空室対策・リフォーム等)など、仲介業者によってその手腕は異なります。アパート売却(不動産投資)で失敗しない、不動産会社の選び方についてご案内します。

 

不動産会社の得意分野を知る

不動産会社には、以下のような得意分野がそれぞれあります。
ホームページを確認するだけでなく、初めてお問い合わせをするときに担当者へ直接確認してみるとよいでしょう。
  • アパートやマンションの住宅賃貸が得意
  • 事務所や店舗テナントの賃貸が専門
  • 土地や建物の売買が得意
  • 原野などを買収して大型店舗や分譲宅地を開発
  • 新築マンションの分譲を専門
  • ハウスメーカーと共同で新築戸建ての分譲を専門
  • 投資マンションやアパート売買が専門 ⇒ 当社:パーフェクトパートナー
  得意分野を確認する場合、直近の実績を2~3例以上、その会社が行った販売戦略と合わせて確認すると、より具体的な得意分野が見えてきます。
 

大手不動産 or 収益不動産特化企業?

例えば、誰もが欲しがる都心の人気物件では、全国規模で宣伝の行える大手不動産が有利でしょう。ブランド力もあり、より高額で売却できる可能性があります。

しかし、オーナー様が保有する物件がいつも好条件のものとは限りません。
そういった場合、地元密着型の中小企業の方が「土地勘」や「経験」があり、早期に売却をすすめられる場合もあります。

また、キャピタルゲインを重視される場合は、収益不動産を専門に扱う企業に絞って選択するほうが賢明です。

収益不動産に特化した会社の強み

  • 常時、購入見込み顧客を保有している
  • 収益不動産に必要なフローを熟知しており、スピードがある
  • 購入顧客の融資付けが得意
  • 売却後の節税対策や売却のタイミングなど、判断力がある

会社の規模に関わらず、収益不動産を取り扱う仲介業者は、基本的な流れや知識はおさえているでしょう。
ただし、すべての社員が同じ程度の経験を持っている訳ではないため、その会社のフォロー体制も確認しておきましょう。また、収益不動産に特化した企業でも、直近の取扱い件数や物件によって得意とする案件は異なります。媒介契約を交わす前にきちんと面談を行い、納得のいく会社を選択するようにしましょう。


  専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間は最長3ヶ月ですが、他社に依頼することができなくなるため、初めての依頼で専任契約を結ぶ場合は、契約期間や更新の期間を調整できるか確認しておくと良いでしょう。

 

ファーストコンタクト

当社は、基本的に複数の会社に一度査定をしてもらう方が良いと考えています。
現在は、インターネットから簡単に査定を依頼することも可能です。やみくもに多くの業者に依頼すると、業者によってはしつこく連絡してくる場合もあるため、自分の物件に適した不動産会社を振るいにかけておきましょう。詳細な査定を依頼する会社は3~4社程度まで絞ると良いでしょう。
複数会社への査定依頼により、おおよその相場を知ること、またファーストコンタクトでは信頼できる会社かどうかを判断することがポイントです。
  • メールや電話のお問い合わせに対し、土日祝日を除き24時間以内に返答をしているか?
  • 不明な点について分かりやすく説明が行えるか?
  • 会話の内容が専門用語や横文字ばかりで要点が分かりづらくなっていないか?
  • 一方的な会話になっていないか?
  • 抑圧的に契約の話をすすめてこないか?
知識が豊富であるという点は、もちろんプロとして大切です。
しかし、言葉遣いや態度が気になる、何となくコミュニケーションが上手くいかないという業者は避けた方が無難でしょう。オーナー様と仲介業者の信頼があってこそ、売却活動は上手くいきます。
 

査定内容の比較

高い査定金額を提示されると、ついその会社に依頼したくなります。
しかし、金額だけで決めてしまう事はおすすめできません。当サイトの「売却額の種類」にも記載していますが、査定額というのはあくまで3ヶ月以内に売却が行われた場合の評価額であるため、確約された金額ではありません。それはどの仲介業者も同じですが、より精度の高い査定を行える会社とそうでない会社があります。

一括見積りサイトでは、ある程度掲載する会社を審査するため、極端な上乗せをする訳ではないと考えられますが、精度の高い査定は事前に様々な情報(参照:「査定を依頼するときに必要な書類」 等)が必要になります。メールや電話相談だけであっという間に金額を提示する場合は簡易査定と受け止め、その時点で契約を急かされる場合は注意した方がいいでしょう。

査定の根拠や条件がある程度一定の場合は価格で比較しても良いですが、早く売れなければ、その分最終的な「成約価格」にも響きます。何件か見積りをとった後はすぐに仲介業者を決定せず、どういった査定方法を行ったか、売却戦略をもっているのか詳しく説明できる会社を選びましょう。

  当社主催のセミナーでは、オーナー様に合った一括査定サイトのご紹介も行っています。
依頼時のポイントなどもアドバイスしております。ぜひお気軽にご参加、ご相談ください。
→「セミナー情報一覧

 

選んではいけない不動産会社

これから仲介業者を選択される方へ、選んではいけないポイントをいくつかご紹介します。
  • 客付けがあまり得意ではない。
  • 現場に行かずに査定額を見積もる。
  • 広告などの提案がない、広告予算を提示しない。
  • 融資金融機関に幅がなく、ほぼ1社に決まっている。
  • 融通がきかない。
  • タイミングや戦略が語れない。
  • 「フルローンがでますよ。手だしゼロでも大丈夫です。」
  • 「この物件は間違いなく高値がつきます。」
  • 「管理会社をすぐ変更しなければ売却は無理です。」
他にも、論外になりますが「宅地建物取引業の免許を持っていない」、「専任の宅地建物取引士の有資格者が実際に在籍していない」、「誇大広告が目立つ」といった会社は間違っても選んではいけません。