アパート売却の極意

キャピタルゲイン1,000万円以上を獲得するには?
収益不動産で利益(キャピタルゲイン・インカムゲイン)を得るには、「時代」、「買い⽅」、「保有の仕⽅」、「売り⽅」を⾒極めることが重要になります。
矢印
これら全てを「◎(良い条件)」で進めることができれば
1,000万円以上のキャピタルゲイン獲得も夢ではありません。

「時代」を読む

不動産投資において、「時代」を読むことは非常に重要です。

不動産価値の変動ラインを予測しながら「買い時・売り時」を決めていきますが、単純に「地価が上がればキャピタルゲインが得られる」というわけではなく、投資物件の価格上昇や頭打ちには、⾦融機関の融資姿勢が影響します。

物件の種類(「区分マンション」、「⼀棟アパート・⼀棟マンション」など)や金融機関の違い(「都市銀行」、「地方銀行」、「信用金庫」など)によっても融資姿勢は異なります。

末岡流不動産投資の時代の見方

※セミナーで詳しい時代の見方を説明しています。

また、都⼼、地⽅といったエリアの違いも市況が異なるため、絶好のタイミングを⾒極めるのには、「経験」、「情報収集⼒」、「分析⼒」だけでなく、「金融機関との関係性」も必要とされます。 ここでは、個人の不動産投資家の方に参考にしていただきたい末岡流時代の見方について一部ご紹介します。



末岡流「不動産投資の時代の⾒⽅」

 1. 融資銀⾏の貸出状況を、過去の状況と⽐較して積極的か消極的か判断する。
 2. 年収と流動資産からご⾃⾝のキャッシュポジションを割り出し、投資時期を判断する。
 3. ⼀番良いタイミングで投資を始めるまで、⾦融機関との関係性を築き・広げ、純資産の増加が図れるか判断する。
 4. 新築中⼼で狙う時期か、中古中⼼で狙う時期か判断する。
 5. ご⾃⾝のキャッシュポジションに合わせて、投資エリア(都⼼・地⽅)を判断する。
 6. 投資初⼼者の⽅には、近隣エリア(⾃宅から30分〜1時間圏内)を勧め、そのエリアの市況を判断する。


不動産売買のベストなタイミングは、物件エリアの動向(地域開発等)、景気、不動産市況に加え、⾦融機関の融資姿勢、投資家の⽅のキャッシュポジションにより割り出します。
仲介業者に査定を依頼する場合、上記を参考に査定ポイントについて確認されてみてはいかがでしょうか?また、査定をしてから長期間経過したときは、売却予定に合わせて再度査定を依頼されることをおすすめします。

「買い⽅」のポイント

条件の良い物件を、安く購⼊して価値を⾼めて売却すれば、⾃然とキャピタルゲインは増収します。
買い⽅のノウハウとして、安く購⼊できる条件、もしくは既にご購⼊の物件をどの様に購⼊されたかを⼀度確認してみてください。
所有物件を相場より安く(もしくは⾼く)購⼊したかどうか判断する基準は以下の通りです。
「買い⽅」のノウハウ

さらに、購入時に出口戦略(「売り方」)を検討したかどうか?という点も重要です。
相場より高い金額で買ったとしても、売却利益が得やすい物件であれば問題はなく、ただただ安い物件を狙うという事が正解ではありません。

「保有」のポイント

当社は、賃貸管理事業も⾏っており、購⼊したが「期待したインカムゲインが得られない」、「空室に悩んでいる」というご相談を頻繁に受けます。売却時に⾼いキャピタルゲインを得るためには、保有する物件の⼊居率も⼤きく関わってきます。そのため、保有時のポイントは管理会社としっかり連携を取り、満室稼働を実現しましょう。
現在満室稼働ができていない場合は、早期に対策を検討する必要があります。
「保有」のポイント

「売る」戦略

売り⽅、つまり「出口戦略」は、売却を任せられた仲介会社の戦略で大きく左右されます。
よく知っている不動産会社に依頼する場合でも、任せっきりにせず、動向確認されることをおすすめします。
また、現⾦化を急いでいる場合は、安く売却してしまう傾向が強いです。買う時にしっかり「売る戦略」まで提⽰する会社を選択するようにしましょう。
「売る」戦略

不動産投資で成功するには、巡りあわせがよいといった偶然的要素も関係しますが、キャピタルゲインを得るためのテクニックを持つ「パートナー(仲介業者)」を選択することが一番です。
パーフェクトパートナーでは、入口から出口、更には保有時の戦略を末岡自ら指揮してトータルでコンサルティングを行います。
不動産投資でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。